Hypothek
Die Hypothek entscheidet über mehr als der Kaufpreis.
Ob du ein Haus kaufen kannst, entscheidet nicht der Preis, sondern eine Rechnung mit fünf Prozent Zins – auch wenn du davon weit entfernt bezahlst. Hier steht, wie sie geht.
Stand: September 2026 · Geprüft von Rinor Zukaj, Zuriva
15 Minuten · gratis · unverbindlich
Diese Seite von Zuriva GmbH, unabhängiger Versicherungsbroker in Neuenhof AG, erklärt die Schweizer Hypothek: die Tragbarkeitsrechnung mit kalkulatorischem Zins, die Anforderungen an Eigenmittel und Belehnung, die Amortisation der zweiten Hypothek sowie die Modelle Festhypothek, SARON und Splitting. Zuriva holt Offerten ein, vergleicht sie und begleitet Abschluss und Verlängerung.
Drei Zahlen
Woran die Bank rechnet
20% Eigenmittel
Mindestens ein Fünftel des Kaufpreises bringst du selbst mit. Höchstens die Hälfte davon darf aus der Pensionskasse stammen.
65% erste Hypothek
Bis dorthin muss nichts zurückgezahlt werden. Alles darüber ist die zweite Hypothek – und die wird amortisiert.
5% kalkulatorischer Zins
Mit diesem Satz prüft die Bank die Tragbarkeit, egal was du tatsächlich zahlst. Der Stresstest schützt am Ende dich.
Die Regeln
Eigenmittel, Belehnung, Amortisation
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises musst du selbst mitbringen. Davon dürfen höchstens 10 Prozentpunkte aus der Pensionskasse stammen – der Rest muss echtes Eigenkapital sein: Erspartes, Säule 3a, Schenkung, Erbvorbezug.
Was die Bank finanziert, teilt sich in zwei Teile. Bis 65 Prozent des Werts läuft die erste Hypothek, sie muss nicht zurückgezahlt werden. Alles darüber ist die zweite Hypothek, und die wird amortisiert – üblicherweise innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung.
Amortisieren kannst du direkt oder indirekt. Direkt heisst: Die Schuld sinkt, die Zinskosten sinken mit. Indirekt heisst: Du zahlst in die Säule 3a ein und verpfändest sie – die Schuld bleibt gleich hoch, dafür bleibt der Schuldzinsabzug voll erhalten und die Einzahlung ist zusätzlich abziehbar. Welche Variante günstiger ist, hängt an deinem Steuersatz.
Werkzeug
Tragbarkeits-Check: Rechnet die Bank mit?
CHF 900'000
CHF 200'000
22% des Kaufpreises
CHF 150'000
Ergebnis
Grenzwertig – hängt von den Details ab
Die Bank rechnet mit 34% deines Einkommens.
- Hypothek
- CHF 700'000
- Belehnung
- 78%
- Kalkulatorischer Zins (5%)
- CHF 35'000
- Nebenkosten (1%)
- CHF 9'000
- Amortisation 2. Hypothek
- CHF 7'667
Banken rechnen mit 5% Zins, egal was du wirklich zahlst – das schützt dich vor steigenden Zinsen.
Faustregeln, keine Finanzierungszusage – im Termin rechnen wir mit deinen echten Zahlen.
Modelle
Fest, SARON und Splitting im Vergleich
| Merkmal | Festhypothek | SARON | Splitting |
|---|---|---|---|
| Zins | Fix bis zum Ende der Laufzeit. | Folgt dem Marktzins. | Je Tranche fix. |
| Planbarkeit | Vollständig. | Keine. | Teilweise. |
| Vorzeitiger Ausstieg | Nur gegen Entschädigung. | Mit kurzer Frist. | Erst wenn alle Tranchen enden. |
| Bankwechsel | Am Laufzeitende. | Kurzfristig. | Erschwert. |
| Passt zu | Knappem Budget ohne Spielraum. | Reserve für steigende Zinsen. | Grossen Beträgen. |
Einordnung
Der Haken am Splitting, den kaum jemand vorher bedenkt
Die Festhypothek bindet den Zins für eine feste Laufzeit. Du weisst auf den Franken genau, was die nächsten Jahre kosten – dafür kommst du vor Ablauf nur mit einer Ausstiegsentschädigung heraus, und die kann erheblich sein.
Die SARON-Hypothek folgt dem kurzfristigen Marktzins. Historisch war sie über längere Zeiträume oft günstiger, aber sie schwankt. Sie braucht zwei Dinge: Nerven und eine Reserve, die einen Zinsanstieg auffängt, ohne dass es eng wird.
Splitting heisst, die Summe auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu verteilen. Das glättet das Risiko – hat aber einen Haken: Solange eine Tranche läuft, kannst du die Bank nicht wechseln. Wer alles gleichzeitig auslaufen lässt, hat eine Verhandlungsposition; wer immer eine Tranche offen hat, keine. Wenn schon splitten, dann mit Laufzeiten, die gemeinsam enden – nicht mit solchen, die sich ewig überlappen.
Verlängerung
Der teuerste Termin ist der, den man verschläft
Die meisten Hypotheken werden nicht abgeschlossen, sondern verlängert. Und die Verlängerung ist der Moment, in dem am meisten Geld liegen bleibt: Die bestehende Bank schickt drei Monate vorher ein Angebot, der Termin drängt, ein Wechsel wäre Aufwand – also wird unterschrieben.
Wer stattdessen ein Jahr vorher anfängt, hat drei Dinge: Zeit, Offerten und die glaubwürdige Möglichkeit zu gehen. Die dritte ist die wichtigste. Eine Bank, die weiss, dass du ohnehin bleibst, hat keinen Grund zu verhandeln.
Ein Wechsel ist dabei weniger dramatisch, als er klingt: Die neue Bank übernimmt die Ablösung, das Grundpfand wird übertragen, du unterschreibst zweimal. Was es braucht, ist der Vorlauf – und jemanden, der den Termin im Kalender hat.
Direkt oder indirekt amortisieren?
Vier Zahlen genügen. Alle Angaben bleiben in deinem Browser.
CHF 150'000
Der Teil über 65% des Werts – die zweite Hypothek.
2.0%
Der Zins, den du tatsächlich zahlst – nicht der kalkulatorische.
28%
Der Satz auf dem letzten verdienten Franken. Steht in deiner Steuerveranlagung, sonst rechnen wir ihn aus.
15 Jahre
Üblich sind 15 Jahre oder bis zur Pensionierung.
Ergebnis
Indirekt liegt vorn
Über 15 Jahre kostet dich die indirekte Variante rund CHF 25'800 weniger.
- Zinsen direkt (Schuld sinkt)
- CHF 22'500
- Zinsen indirekt (Schuld bleibt)
- CHF 45'000
- Zusätzlicher 3a-Abzug
- CHF 42'000
- Belastung direkt, nach Steuern
- CHF 16'200
- Belastung indirekt, nach Steuern
- − CHF 9'600
Nicht eingerechnet: was die Säule 3a in diesen Jahren erwirtschaftet, und die Steuer beim späteren Kapitalbezug. Das eine spricht für indirekt, das andere dagegen.
Verglichen wird nur, was zusätzlich anfällt: Den Betrag selbst zahlst du in beiden Varianten – einmal an die Bank, einmal auf dein 3a-Konto, wo er dir gehört. Deshalb kann die Belastung indirekt auch unter null liegen.
Merksatz: Die beste Hypothek ist nicht die mit dem tiefsten Zins, sondern die, die du auch bei 5% noch tragen würdest – die Banken rechnen so, du solltest auch.
Ablauf
Vom ersten Inserat zum Vertrag
- 01
Tragbarkeit vor der Besichtigung rechnen.
Nicht danach. Wer zuerst verliebt und dann rechnet, verhandelt aus der schwächsten Position, die es gibt.
- 02
Eigenmittel zusammenstellen.
Erspartes, Säule 3a, allenfalls Pensionskasse, allenfalls Erbvorbezug. Wichtig: Ein Vorbezug aus der Pensionskasse senkt Rente und Risikoleistungen – das gehört vorher gerechnet, nicht nachher bedauert.
- 03
Finanzierungsbestätigung holen.
Bevor du bietest. Bei mehreren Interessenten entscheidet oft nicht der Preis, sondern wer glaubhaft finanziert ist.
- 04
Offerten vergleichen, nicht nur den Zins.
Laufzeit, Amortisationsvorgaben, Ausstiegsbedingungen und die Bewertung der Liegenschaft gehören dazu. Zwei gleiche Zinssätze können sehr unterschiedliche Verträge sein.
- 05
Den Verlängerungstermin gleich eintragen.
Ein Jahr vor Ablauf, nicht einen Monat. Bei uns steht er ohnehin im Kalender – aber es schadet nicht, wenn er auch bei dir steht.
Die häufigsten Fehler
Mach das
- Die Verlängerung ein Jahr vorher anschauen, nicht einen Monat
- Die Tranchen so legen, dass sie gemeinsam auslaufen – das ist deine Verhandlungsposition
- Vor dem Pensionskassenbezug rechnen, was er an Rente kostet
Lass das
- Das Angebot der eigenen Hausbank ungeprüft verlängern
- Die Tragbarkeit mit dem heutigen Zins rechnen statt mit fünf Prozent
- Eigenmittel bis auf den letzten Franken einsetzen und ohne Reserve dastehen
Was Zuriva hier für dich tut
- Wir holen Offerten bei mehreren Anbietern ein – dieselbe Anfrage, vergleichbare Zahlen, keine Lockangebote.
- Wir rechnen die Tragbarkeit mit deinen echten Zahlen und sagen dir vorher, wo es knapp wird.
- Wir melden uns rechtzeitig vor der Verlängerung, damit du nicht aus Zeitdruck unterschreibst.
15 Minuten · gratis · unverbindlich
Die indirekte Amortisation hängt an der Säule 3a – wie die Vorsorge dabei mitspielt.
Wie wir dabei verdienen, steht offen auf unserer Vergütungsseite.
Häufige Fragen
Was Leute zur Hypothek fragen.
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Höchstens die Hälfte davon darf aus der Pensionskasse kommen – mindestens 10 Prozentpunkte müssen echtes Eigenkapital sein, also Erspartes, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.